Nuova “prima casa” all’estero: come mantenere l’agevolazione

Acquistare un immobile all’estero non annulla l’agevolazione “prima casa” in Italia se si vende l’abitazione agevolata entro due anni e si dimostra l’uso della nuova casa come dimora principale.

Introduzione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’acquisto di una nuova abitazione all’estero non preclude la conservazione delle agevolazioni “prima casa” già fruite per un immobile acquistato in Italia. La chiave è la vendita entro due anni e la dimostrazione che la casa estera sia la propria abitazione principale.

Come funziona la normativa

Decadenza dal beneficio: il contribuente perde l’agevolazione se trasferisce l’immobile agevolato prima dei cinque anni dall’acquisto, salvo che acquisti un altro immobile destinato a dimora principale entro un termine stabilito.
Estensione del termine: l’articolo 1, comma 116, della legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui alienare l’immobile già posseduto.
Condizione di destinazione: la circolare n. 31/2010 ha precisato che la tassazione di favore può essere mantenuta anche quando il nuovo immobile è acquistato all’estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa per verificare l’effettivo utilizzo come dimora abituale.

Esempio pratico

Un cittadino italiano, residente all’estero, ha acquistato un’abitazione in Italia con l’agevolazione “prima casa” (IVA al 4 %) nel 2025. Pochi mesi dopo, ha stipulato un contratto per un nuovo immobile all’estero destinato a diventare la loro abitazione principale.

Vendita dell’abitazione italiana: la coppia vende l’immobile in Italia entro due anni dall’acquisto della casa estera (nel 2026).
Conservazione del beneficio: la vendita avviene prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto originario, ma entro il termine di due anni previsto dalla legge.
Dimostrazione dell’uso: devono essere presentati l’atto di acquisto estero e la documentazione delle utenze domestiche intestate al contribuente, con eventuali traduzioni e legalizzazioni.

Requisiti per la conservazione dell’agevolazione

Vendita entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione all’estero.
Dimostrazione della destinazione della casa estera come dimora principale:
- Atto di acquisto.
- Documentazione delle utenze domestiche intestate al contribuente.
- Eventuali traduzioni e legalizzazioni dei documenti esteri.
Conformità alle norme: la vendita dell’immobile agevolato deve avvenire entro il quinquennio dall’acquisto in Italia.

Cosa fare adesso

Se stai pensando di acquistare una casa all’estero ma vuoi mantenere l’agevolazione “prima casa” già fruita in Italia, è fondamentale pianificare la vendita dell’immobile agevolato entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione estera.

Verifica la documentazione: assicurati di avere tutti gli atti di acquisto e le prove di utilizzo domestico.
Prepara le traduzioni e le legalizzazioni necessarie per i documenti esteri.
Consulta il nostro studio: possiamo aiutarti a verificare la tua situazione, a raccogliere i documenti richiesti e a gestire la procedura di vendita in modo da non perdere l’agevolazione.

Contattaci per una valutazione personalizzata del tuo caso e per ricevere supporto nella gestione delle pratiche fiscali relative alla “prima casa” all’estero.

Fonte: FiscoOggi (Agenzia delle Entrate)